Posted by Admin MYP | Waspada! Jangan Sampai Jadi Korban Penipuan Rumah Cessie, Ini Panduan Lengkapnya

Waspada! Jangan Sampai Jadi Korban Penipuan Rumah Cessie, Ini Panduan Lengkapnya

Pernah melihat iklan rumah murah dengan harga fantastis, seperti Rp 15 juta atau Rp 20 jutaan? Tawaran seperti ini memang menggoda, apalagi bagi Anda yang sedang mencari hunian pertama. Namun, di balik harga murah tersebut, sering kali tersembunyi risiko besar yang bisa merugikan secara finansial dan hukum.

BACA JUGA : Panduan Lengkap Hukum Perceraian dalam Islam: Syarat, Dampak, dan Aturan Terbaru di Indonesia

Maraknya kasus penipuan jual-beli rumah dengan sistem cessie atau lelang belakangan ini menjadi perhatian serius. Wakil Wali Kota Surabaya, Armuji, bahkan menyatakan bahwa kasus ini bukan sekadar kebohongan, tapi sudah masuk dalam kategori penipuan . Lantas, apa sebenarnya rumah cessie itu, dan bagaimana cara aman menghadapinya? Simak panduan lengkap berikut ini.

Memahami Apa Itu Rumah Cessie

Secara hukum, cessie adalah pengalihan piutang atas nama dari kreditur kepada pihak lain, sebagaimana diatur dalam Pasal 613 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) . Dalam konteks properti, rumah cessie adalah rumah yang dijadikan jaminan utang, lalu tagihan utangnya dijual ke pihak lain. Pihak yang membeli tagihan utang ini disebut cessionaris.

Penting untuk dipahami: pembeli cessie tidak otomatis menjadi pemilik rumah. Mereka hanya menjadi kreditur baru yang memiliki hak tagih kepada debitur. Jika debitur wanprestasi (gagal bayar), maka kreditur baru harus mengeksekusi jaminan tersebut melalui proses lelang resmi terlebih dahulu . Tanpa proses lelang yang sah, kepemilikan rumah tidak pernah berpindah tangan.

Mengapa Banyak Orang Terjebak?

Modus penipuan rumah cessie umumnya memanfaatkan ketidaktahuan masyarakat tentang mekanisme hukum di baliknya . Para pelaku sering menawarkan harga sangat murah dan menjanjikan rumah bisa langsung ditempati. Padahal, dalam banyak kasus, rumah tersebut belum dilelang sama sekali.

Dosen Hukum Perdata Universitas Airlangga, Dr. Ghansham Anand, mengungkapkan bahwa ironisnya, rumah belum dilelang tapi sudah diperjualbelikan ke pihak lain. “Terus mendatangi rumah orang lain, ya jelas diusir. Ini yang banyak orang tidak pahami. Mereka tergiur harga murah, dijanjikan sudah jadi pemilik, padahal belum tentu sah secara hukum,” jelasnya.

Seorang korban bernama Risiana bahkan mengaku telah membayar Rp 1,2 miliar untuk sebuah rumah cessie, namun hingga 5 tahun kemudian belum juga bisa menempatinya karena pemilik sebelumnya masih bertahan di rumah tersebut . Suaminya bahkan terkena stroke karena stres berkepanjangan memperjuangkan hak mereka.

Panduan Aman untuk Pembeli Rumah Cessie

Jika Anda tetap tertarik membeli rumah melalui skema ini, ikuti panduan berikut agar tidak menjadi korban penipuan:

1. Jangan Mudah Tergiur Harga Murah

Harga rumah yang jauh di bawah harga pasar adalah tanda bahaya utama. “Jangan mudah tergiur dengan harga murah karena konsekuensi yang didapat jika sekali kejebak bakal panjang,” tegas Ghansham Anand.

2. Pastikan Melalui Lelang Resmi

Cara paling aman adalah mengikuti proses lelang resmi yang diselenggarakan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) atau bank. Jangan menggunakan jasa perantara pihak ketiga yang menawarkan jual-beli “cessie” di luar prosedur resmi.

Armuji juga mengimbau, “Kalian bisa datang langsung untuk ikut lelang melalui banknya sendiri sesuai dengan persyaratan yang ada”.

3. Periksa Legalitas dan Status Aset Secara Tuntas

• Cek Bukti Kepemilikan: Pastikan sertifikat rumah jelas dan masih atas nama penjual. “Kalau bukti kepemilikannya masih bermasalah, masih atas nama orang lain, atau masih dikuasai orang lain, perlu hati-hati,” kata Ghansham.

• Cek Status Penghuni: Pastikan apakah rumah masih ditempati oleh pemilik lama. Jika iya, siapkan dana dan waktu ekstra untuk proses pengosongan melalui jalur hukum.

• Jangan Percaya Janji Lisan: Minta semua kesepakatan tertulis dengan jelas dan hitam di atas putih.

4. Hitung Seluruh Biaya

Dana yang dibutuhkan bukan hanya harga penawaran lelang. Siapkan dana tambahan untuk:

• Uang jaminan (biasanya 20-30%)

• Biaya balik nama dan notaris

• Pajak (BPHTB)

• Potensi biaya renovasi atau pengosongan

Jika Anda Adalah Pemilik Rumah yang Akan Dilelang

Jika rumah Anda sendiri yang akan dilelang karena utang, Anda tidak berada di posisi yang pasif. Anda masih memiliki hak-hak penting:

1. Lunasi Utang Sebelum Lelang: Selama palu lelang belum diketok, Anda masih bisa menyelesaikan utang Anda. Jika Anda melunasinya, proses lelang harus dihentikan.

2. Ajukan Penundaan Lelang: Anda berhak mengajukan permohonan penundaan lelang, misalnya dengan alasan adanya itikad baik untuk melakukan restrukturisasi kredit.

3. Gugat Proses Lelang: Jika Anda menemukan kejanggalan dalam prosedur lelang, Anda dapat menggugat proses tersebut. Jika terbukti cacat hukum, lelang bisa dibatalkan.

Proses Pengosongan untuk Pemenang Lelang

Jika Anda memenangkan lelang resmi dan penghuni lama menolak mengosongkan rumah, jangan lakukan tindakan sendiri! Pemenang lelang memiliki kekuatan hukum yang kuat, tetapi proses pengosongan harus melalui jalur hukum yang benar.

Pemenang lelang adalah pembeli beritikad baik yang dilindungi hukum. Tindakan memaksa masuk atau mengeluarkan barang penghuni secara paksa adalah tindakan melawan hukum.

Langkah yang benar adalah mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat dengan menyampaikan dokumen Grosse Risalah Lelang. Akta ini memiliki kekuatan eksekutorial yang setara dengan putusan pengadilan.

Berdasarkan Pasal 200 ayat (11) Herzien Inlandsch Reglement dan SEMA No. 4 Tahun 2014, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan . Selanjutnya, pengadilan akan memproses perintah pengosongan dengan bantuan juru sita.

Kesimpulan

Jual-beli rumah cessie atau lelang menuntut pemahaman hukum yang matang. Sebagai pembeli, pastikan Anda hanya bertransaksi melalui jalur lelang resmi dan selalu lakukan pengecekan legalitas secara menyeluruh. Sebagai pemilik, Anda masih memiliki kesempatan untuk bernegosiasi dan melawan jika prosedur lelang tidak sesuai aturan.

BACA JUGA : Mengajukan Gugatan Waris di Pengadilan Agama: Panduan Lengkap Berdasarkan Hukum Positif Indonesia

Ingat pesan Armuji: “Selidiki dulu dan jangan gampang mentransfer uang, jangan gampang memberikan uang kalau barangnya benar-benar enggak jelas” . Dengan kewaspadaan dan pemahaman yang tepat, Anda bisa terhindar dari jerat penipuan rumah cessie dan mendapatkan hunian impian dengan aman.